08 Mag Real estate logistico: primo trimestre 2026 incoraggiante
Il mercato logistico italiano ha aperto il 2026 con segnali incoraggianti, confermando solidità strutturale e rinnovato dinamismo. Nel primo trimestre dell’anno il take‑up ha raggiunto 835.000 mq, il miglior primo trimestre mai registrato, sostenuto principalmente dalla domanda per immobili moderni, efficienti e conformi ai più elevati standard ESG. Lo rileva l’analisi del Team Logistics e Research di Dils.
La conferma di Milano e l’emergere di Alessandria
L’intensa attività degli occupier è stata trainata in larga parte dai 3PL, in particolare tramite operazioni di grandi dimensioni in alcuni dei principali nodi logistici strategici. In particolare, la Greater Milano si è confermata il mercato guida, concentrando quasi la metà dei volumi assorbiti nel trimestre. Negli ultimi sei mesi si è inoltre distinto il submarket di Alessandria, che ha evidenziato un elevato dinamismo con circa 210.000 mq assorbiti attraverso tre operazioni distinte, tutte relative ad asset di nuova costruzione.
I dati sul fronte dell’offerta
Nel Q1 2026 sono stati completati ca. 350.000 mq, portando lo stock logistico nazionale a 39,8 milioni di mq, sempre più vicino alla soglia storica dei 40 milioni. Il volume di completamenti del trimestre, fisiologicamente contenuto per effetto della stagionalità, non segnala un rallentamento dell’attività di sviluppo, che resta sostenuta da una pipeline pari a circa 2,6 milioni di mq, in linea con i livelli degli ultimi tre anni.
Il vacancy rate
Il vacancy rate si è attestato al 5,0%, in lieve calo rispetto al picco di fine 2025, con disponibilità prevalentemente concentrate in immobili speculativi recentemente completati. L’assorbimento di immobili speculativi, pari a circa il 40% del totale, ha trainato la stabilizzazione del mercato, sebbene si registri un tasso di disponibilità più elevato nei mercati di Piacenza e Verona.
Canoni e locazioni
Anche i valori locativi mostrano segnali di nuovo slancio. Dopo aver attraversato una fase più equilibrata nel 2025, sulla spinta dell’elevata attività di mercato negli ultimi nove mesi i canoni hanno intrapreso un nuovo percorso di crescita, con il mercato di Milano che ha aggiornato il prime rent nazionale a 72 €/mq/anno. Altri incrementi sono stati registrati nei mercati di Roma, Bologna e Piacenza (rispettivamente 71, 70 e 62 €/mq/anno).
Sul fronte degli investimenti, il settore logistico ha registrato nel Q1 2026 volumi pari a €416 milioni, in rallentamento rispetto all’eccezionale primo trimestre del 2025 ma in linea con un contesto di maggiore selettività. L’interesse degli investitori resta solido soprattutto nei mercati prime, con Milano che ha concentrato circa la metà dei capitali investiti. Si è inoltre rafforzata la tendenza delle acquisizioni da parte di utilizzatori finali, a conferma del ruolo strategico della logistica nei piani di lungo periodo degli operatori. In questo quadro, il prime net yield logistico si è stabilizzato intorno al 5,20%, dopo una fase di graduale contrazione, riflettendo l’impatto del mutato contesto internazionale sulle aspettative degli investitori.
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